[심화원리]직장인 부동산 임대소득? 세금 신고는 이렇게!

삼쩜삼
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주택을 임대해 주고 임차인으로부터 받는 월세는 다음 종합소득세 항목 중 어디에 해당할까요?


1️⃣근로소득 2️⃣사업소득 3️⃣배당소득 4️⃣이자소득 5️⃣퇴직소득 6️⃣연금소득 7️⃣기타소득


몇 개는 확실히 제외될 만하지만, 헷갈리는 보기도 있을 텐데요. 정답은 2️⃣번 사업소득이에요. 즉, 따로 서브잡을 갖지 않은 순수 근로소득자라도 주택임대 소득이 있다면? 종합소득세 신고 대상일 확률이 매우 높답니다.


세금이라는 말에 두려움부터 들 수 있으나 주택을 임대하는 모든 이들이 과세 대상인 건 아니에요.🙅🏻‍♂️ 그게 근로소득자든 사업소득자든 말이죠.

 

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📝'월세 vs 전세' 임대 유형별 과세 기준


🔹맞벌이 김점삼 씨 부부는 각각 주택 1개씩 소유 중이며 모두 임대하여 월세 계약 체결

🔹기준 시가 9억 4천만 원의 1주택자로서 월세를 받는 임대인 직장인 최일집 씨

🔹109㎡ 규모의 3주택자인 직장인 이보증 씨는 각 1.2억씩 전세보증금만 받고 임대 계약 완료

➡️모두 주택임대 소득이 있는 것으로 간주


월세를 받는 경우에는 2주택 이상 소유자가 임대했을 때만 종소세 신고 대상입니다. 임대인의 주택 수는 개인 기준이 아닌, 부부 합산으로 체크하고요. 단 1주택만 있더라도 해당 주택 공시가격이 9억 원을 초과하면 마찬가지로 신고가 필요해요.


전세보증금을 받는 경우에도 조건에 따라 달라져요. 기본적으로 3주택 이상이면서 보증금의 총합이 3억 원을 초과하면 종합소득세 신고 의무가 있어요. 하지만 한시적으로 예외가 적용된답니다. 과세가 달린 문제이니 반드시 확인해 주세요.

 

  📌전세보증금을 받는 임대소득자, 이럴 땐 비과세예요.


  ✔️주택에서 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 or 1세대당 40㎡ 이하

  ✔️주택의 해당 과세기간 기준 시가가 2억 원 이하


  두 가지 모두 해당되시나요? 2023년 12월 31일까지 주택 수에 미포함됩니다.

 

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🧮과세 대상 주택 수에 따른 소득 계산


종합소득세 과세 대상 여부에 대한 확인이 끝났으니, 해당 과세 연도에 신고할 금액은 어떻게 계산하는지 알아볼게요. 주택 수를 카운팅할 때는 앞서 강조한 것처럼 부부합산임을 잊지 마세요!👩🏻‍🤝‍👨🏻

 

  월세(or 원세+ 전세) 전세
1주택🏠 월세 x 개월 수 -
2주택🏠🏠 월세 x 개월 수
3주택 이상🏘️ 월세 x 개월 수 + 간주임대료 간주임대료


다른 건 쉽게 이해되는 가운데 '간주임대료'가 생소할 수 있어요. 간주임대료란 전세보증금을 특정 값으로 치환해서 계산하는 개념이에요. 임대업자가 임대보증금으로부터 얻는 이자인 셈이죠.


조금 복잡하게 들리기도 하지만, 최대한 공평한 과세를 위해 도입된 방법으로, 간주임대료 계산 방법은 다음과 같아요.🧮


🔹기장신고: (보증금 - 3억 원) x 60% × 정기예금이자율 - 임대사업부분 발생 이자·배당

🔹추계신고: (보증금 - 3억 원) x 60% × 정기예금이자율

 

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✌🏻신고 방법은 두 가지! '종합과세와 분리과세'


주택임대 소득을 계산하는 공식까지 잘 따라오셨나요? 이제 거의 마지막에 다다랐어요. 산출된 소득을 어떻게 신고하느냐의 단계인데요. 수입 금액 2천만 원을 기준으로 무조건 종합과세하는 경우와 분리과세 선택이 가능한 케이스로 나뉘어요.

 

🪧주택임대수입 총액이 2,000만 원 이상

반드시 종합과세 대상이에요.

주택임대 소득과 함께 근로소득, 사업소득 등 종합소득 항목과 합산해 개인 소득세율(6~45%)을 적용합니다.


🪧주택임대수입 총액이 2,000만 원 이하

선택 1) 종합과세

선택 2) 주택임대 소득만 분리과세할 수 있으며 세율 14%가 적용됩니다.


주택임대 소득 분리과세를 선택하면 인정되는 필요경비가 상대적으로 많은 편이에요. 따라서 근로소득이 있는 임대인은 분리과세가 절세에 더 유리한지 미리 점검할 필요가 있겠죠.🔧


종합과세를 하면 다른 소득까지 합쳐져 과세표준값이 커지고, 적용되는 개인 소득세율도 높아진다는 점을 고려하세요.📈

 

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🤔건강보험료는 어떻게 절약하지?


주택임대 소득과 건강보험료도 꽤 높은 연관성을 갖는데요. 일단 근로자는 월 급여에서 건보료가 빠져나가는 직장가입자로 분류됩니다.


직장가입자의 건강보험료는 2가지

하나, 보수월액보험료(일반적인 건보료)

둘, 소득월액보험료 - 근로소득 외 다른 소득이 연간 3,400만 원 초과하는 경우 납부


여기까지는 일반적인 상식이고 조금 더 심화된 이야기를 드릴게요. 근로소득을 제외한 종합소득 합계액이 1년에 3,400만 원을 넘는 직장가입자는 별도의 보험료를 납부한다는 사실을 말이에요. 종합소득에는 과세 대상인 주택임대 소득도 포함되기 때문에 주의해야 하고요.⚠️


그럼 주택임대 소득이 있는 근로자는 건강보험료 납부 부담을 줄이기 위해 어떤 전략을 세워야 할까요? 추가 납부의 기준이 되는 종합소득 합계액 3,400만 원보다 아래로 조정해야 할 거예요. 임대 방식을 전세와 월세 사이에서 잘 조율해야겠죠.⚖️


특히 2022년 7월부터는 건보료 소득월액이 부과 기준이 3,400만 원에서 2,000만 원으로 하향된다는 소식이에요.🔉 바로 지금이 절세를 향한 대비하는 자세가 필요한 시기입니다.

 

 

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