아파트 공동명의 장점, 세금 진짜 줄일 수 있을까?

요즘 신혼부부들은 대부분 아파트 살 때, 공동명의로 한다면서요? 집값이 워낙 비싸다 보니 양가에서 자금을 보태 집을 장만하는 탓이기도 하지만, 공동명의를 하는 진짜 속내는 따로 있다는 사실, 알고 계시나요? 그중 하나는 바로 '세금'인데요. 막연하게 '공동명의 하면 세금 줄일 수 있더라'라는 카더라 말고, 진짜 세금을 어떻게 줄일 수 있다는 건지, 또 다른 장점들은 뭐가 있는지 정확하게 살펴보려고 해요. 빠르게 핵심만 콕콕 짚어드릴 예정이니 집중해서 따라와 주세요.

아파트 공동명의 장점, 뭐가 좋아?

​아파트 공동명의로 사면 뭐가 좋을까요? 분명 공동명의 장점이 있으니 다들 고민하는 걸 텐데요. 어떤 장점들이 있는지 정리해 드릴게요.

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첫째, 세금 절감 효과가 있어요

공동명의로 부동산을 소유하면, 양도소득세에서 절세 효과를 볼 수 있어요.

​양도소득세는 누진세율이 적용되기 때문에, 공동명의로 양도차익이 분산되면 각자의 과세표준 구간이 낮아져 전체적으로 적용 세율이 낮아지거든요. 예를 들어, 4억 원의 양도차익이 있을 때 단독 명의는 4억 전체가 한 사람에게 과세되지만, 공동명의(예: 2억씩) 라면 더 낮은 세율이 적용되어 세금이 줄어드는 거죠.

​이 외에도 종합부동산세, 임대 소득, 증여세, 상속세 등도 각각의 명의로 분산되기 때문에 누진세율 구조상 절세 효과를 볼 수 있어요.​

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둘째, 상속과 증여 절차가 간소해요

공동명의로 해두면 한쪽이 사망할 경우에도 상속 절차가 간단해지고, 상속세 부담도 분산될 수 있어요. 생전에 지분을 미리 나눠두면 상속 분쟁이나 과세표준을 낮추는 데도 도움이 될 수 있어요.

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셋째, 재산권 행사에 대한 심리적 안정감

부부나 가족이 함께 소유함으로써 한 명이 임의로 재산을 처분하거나 담보대출을 받는 것을 방지할 수 있어요. 그래서 재산 보호와 관리 측면에서 안정감을 줄 수 있죠.

넷째, 경매 등 법적 분쟁 시 일부 권리 보호

최악의 경우 경매에 넘어가도 한 명의 지분만 경매에 넘어가, 전체 재산이 한 번에 위험해지는 일을 막을 수 있어요. 또한, 공동 지분을 가진 배우자가 우선 매수권을 행사할 수도 있고요.

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다섯 째, 신용카드 발급 등 신용 활동에 유리

무소득자(전업주부 등)도 공동명의로 부동산을 보유하면 신용카드 발급 등 신용 활동이 용이해질 수 있습니다.

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이처럼 공동명의 장점은 절세, 상속 간소화, 재산권 보호 등이 있어요. 하지만 대출 한도 감소, 건강보험료 변동, 무주택자 혜택 제한, 의사결정 복잡성 등 단점도 있으니, 상황에 따라 신중히 선택하는 게 좋아요. 

공동명의 절세, 구체적으로 어떻게 유리하다는 거죠?

​공동명의가 세금 절약에 도움이 되는 핵심 원리는 세금의 과세표준을 명의자별로 분산시켜, 누진세율 구조에서 전체 세금 부담을 낮추는 데 있어요. 주요 세금별 절세 효과를 정리해 볼게요.

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1) 종합부동산세(종부세)

종부세는 1인당 공제금액이 정해져 있어요. 2025년 기준 1세대 1주택자 단독 명의는 12억 원까지 공제가 되죠. 그래서 부부 중 한 명이 소유하면 12억 원까지 공제를 받지만, 부부 공동명의로 하면 각자 12억 원씩, 총 24억 원까지 공제받을 수 있어요. 집값이 20억 원이라면 단독 명의는 과세 대상이 되지만, 공동명의는 각자 10억 원씩 나눠 과세표준 미달로 종부세를 내지 않을 수도 있답니다.

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2) 양도소득세 절세

집을 팔 때 발생하는 양도차익에 대한 세금(양도소득세)은 누진세율이 적용돼요. 단독 명의는 전체 차익이 한 명에게 몰려 높은 세율이 적용되지만, 공동명의는 차익이 명의자별로 분산돼 각자 낮은 세율 구간을 적용받게 되죠. 또한, 기본공제와 장기보유특별공제도 각각의 명의자에게 적용되어 전체 세금이 줄어드는 효과를 볼 수 있어요.

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3) 보유세(재산세+종부세) 절세

보유세 역시 과세표준이 분산되므로, 명의자별로 낮은 세율 구간을 적용받을 수 있습니다. 특히 고가 주택일수록 절세 효과가 커져요.

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4) 증여세/상속세 절세

배우자에게 재산을 증여할 땐, 6억 원까지(10년간) 증여세를 면제받을 수 있어요. 만약 부부 공동명의로 집을 가지고 있다면 그만큼 증여의 폭이 좁아져 증여세 부담을 줄일 수 있답니다. 

아파트 공동명의, 단점도 분명 있어요

​장점이 있으면 단점도 있는 법. 아파트 공동명의에는 단점도 있기 때문에 장점과 단점을 고려해 우리에게 유리한 방식을 찾아야 해요. 아파트 공동명의가 갖는 단점을 설명해 드릴게요.

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1) 주택 담보대출 한도 축소

공동명의는 각자 소득과 신용도를 따져 대출 한도가 산정되기 때문에, 단독 명의보다 대출 한도가 줄어들 수 있어요. 부부 중 한 명의 신용도가 낮으면 대출 자체가 어려워질 수도 있죠.

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2) 건강보험료 부담 증가

소득이 없는 배우자가 공동명의에 포함되면 건강보험 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환될 수도 있으니 이 기준을 잘 따져보도록 하세요.

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3) 증여세 문제

공동명의로 할 때 자금 출처가 명확하지 않으면 증여세가 발생할 수 있어요. 부부간에는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제되지만, 이를 초과하거나 자금 흐름이 불투명하면 증여세 부담이 생길 수 있으니 주의가 필요해요.

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4) 관리 및 처분의 복잡성

공동명의 주택은 매도, 임대, 담보대출 등 중요한 의사결정 시 명의자 모두의 동의가 필요해요. 그래서 의견이 다를 경우 부동산 처분이 지연되거나 어려워질 수 있어요.

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5) 압류·경매 등 법적 위험 분산

한쪽 명의자의 지분에 압류나 경매가 걸릴 경우, 전체 주택이 아닌 해당 지분만 경매에 넘어가지만, 소유권 행사에 제약이 생길 수 있어요.

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6) 전환 시 추가 비용

처음 단독 명의였던 집을 공동명의로 변경할 때는 취득세, 증여세, 등기 관련 수수료 등 추가 비용이 발생할 수 있다는 사실도 알아두시기 바라요.

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공동명의는 세금 측면만 놓고 보면 분명 절세 효과를 볼 수 있는 건 사실이에요. 더불어 절세 효과와 재산권 보호라는 장점도 있지만, 대출, 건강보험, 증여세, 관리의 복잡성, 규제 등 단점도 분명하니, 본인의 상황에 맞게 신중하게 결정하는 게 중요하다는 사실, 꼭 염두에 두시기 바랍니다.

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-해당 콘텐츠는 2025.7.14 기준으로 작성되었습니다.

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