분양권 입주권 차이, 세금은?(ft. 양도세, 취득세)

집을 매매하기 위해 알아본 적이 있는 분들이라면 '분양권'이나 '입주권'이란 단어를 들어봤을 거예요. 둘 다 '권리'라는 의미에서 비슷해 보이지만, 둘은 분명한 차이가 있어요. 분양권 입주권 차이는 세금 측면에도 존재하기 때문에 개념을 잘 숙지해 둬야 하는데요. 오늘은 분양권 입주권 차이를 자세히 살펴볼게요.

분양권이란?

분양권은 국민주택과 민영주택을 취득할 수 있는 권리를 뜻해요. 우리가 일반적으로 알고 있듯이, 주택청약 종합저축에 가입해 청약을 하고 당첨이 되면 분양권을 갖게 되죠.

쉽게 말해 아파트를 분양하는 과정에서 계약자가 얻는 권리로서, 아파트가 완공이 되고 나면 입주할 권리를 갖게 되죠. 물론 입주 전에는 계약금과 중도금을 납부해야 하는 의무를 지니고 있지만요.

분양권은 꼭 청약으로만 가질 수 있는 건 아니에요. '분양권 전매'라고 해서 아파트 분양권을 다른 사람에게 양도 받으면, 양도 받은 사람 역시 분양권을 가질 수 있게 된답니다.

조심해야 할 건 지역에 따라 분양권 전매 제한 기간이 있다는 거예요. 규제지역이나 공공택지는 분양받은 후 3년 동안 전매가 불가능하고, 수도권 내 과밀지역은 1년, 수도권 외 지역은 6개월간 전매를 할 수 없으니 참고하시기 바라요.

분양권의 중요한 특징 중 하나는 평형과 동, 호수가 확정되어 있다는 건데요. 이 때문에 일반적인 부동산 투자와 거래와는 다른 특성을 가지고 있죠.

입주권이란?

분양권과 달리 입주권은 재개발, 재건축 사업을 통해 기존 주택을 소유한 사람 혹은 조합원에게 주어지는 권리로, 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 뜻해요.

기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 건설하는 과정에서 조합원에게 입주권이 부여되며, 공사가 시작되고 주택이 완공된 후 사용검사와 임시사용 승인을 받으면 입주권은 실제 주택 소유권으로 전환되죠.

이때, 입주권은 일반 분양 전에 먼저 선호하는 동, 호수를 선점할 수 있고, 일반 분양보다는 저렴하게 아파트를 공급받을 수 있다는 장점이 있어요.

분양권 입주권 차이를 요약하자면, 분양권은 신규 아파트 분양 시 얻게 되는 권리고, 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 얻게 되는 권리입니다.

잠깐, 그럼 세금은요?

1) 분양권 세금

분양권을 가지고 있다 해서 지금 당장 주택을 소유한 것으로 보진 않아요. 해당 주택이 완공되고 등기를 하는 시점에 소유 주택으로 바뀌기 때문에 분양권을 가지고 있을 때는 낼 세금이 없어요.

단, ✅ 분양권 전매로 매매 차익을 봤다면, 분양권 양도세를 내야 하는데요.

이때 분양권 양도세율은 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 보유 시 60%인데요. 여기에 지방소득세 10%까지 가산하면 66~77%에 달할 만큼 세율이 높답니다.

그리고, 아파트가 완공되고 나서 ✅ 소유권을 이전받기 위해 등기를 할 때는 분양권 취득세도 내야 해요. 이때 분양권 취득세율은 보유하고 있는 주택수에 따라 1%~최대 12%까지 적용될 수 있어요.

2) 입주권 세금

입주권은 기존 주택 대신 부여하는 권한이라 세법상 주택수 산정에 포함돼요. 그래서 ✅ 준공 전까지의 토지분에 대해 재산세가 부과돼요.

또, 분양권과 마찬가지로 입주권 역시 거래가 가능하며, 이를 통해 ✅ 매매 차익을 봤다면 양도세를 내야 하죠. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%이며, 2년 이상 보유하면 기본 세율이 적용되는데 일반적으로 6%에서 45%까지 다양하죠.

다만, 1입주권만을 보유하고 있다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있어요.

마지막으로, 입주권 취득 후 주택이 완공되고 ✅ 소유권 이전 등기를 할 때, 해당 아파트의 공시지가 또는 거래가액에 따라 취득세가 산정되는데요. 이때 생애 첫 주택 구매자나 저소득청, 다자녀 가구는 취득세 감면 혜택이 주어지니 참고해 주세요.

분양권 입주권 차이에 대해 알아봤어요. 분양권에 비해 입주권은 상대적으로 생소한 개념이라 이 두 개념을 같은 말로 생각하시는 분들이 있어요. 하지만 각 권리가 갖는 특성이 다르고, 각각의 권리를 가지고 있음으로 인해 내야 하는 세금 또한 달라지니 오늘 알려드린 개념 잘 기억해 두시기 바랄게요.  

-해당 콘텐츠는 2024.10.24 기준으로 작성되었습니다.
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