공시지가 vs 실거래가 차이, 한 눈에 비교하기

공시지가 실거래가 차이

 

주택을 구매할 땐 취득세, 주택을 보유하고 있다면 보유세, 주택을 팔고 차익이 발생했다면 양도소득세. 이 셋의 세금 부과 기준은 모두 주택 가격이에요. 여기서 퀴즈! 주택 가격이란 게 실거래가를 말하는 걸까요? 아니면, 공시지가를 의미하는 걸까요? 지금부터 실거래가와 공시지가가 무엇인지 개념 정리부터 해보고, 주택 관련 세금 계산 시 어떤 기준이 적용되는지 하나씩 살펴보도록 할게요.

 

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공시지가 실거래가 차이

 

✅실거래가란 명칭 그대로 실제 거래된 가격을 말해요. 부동산 거래 후 신고되는 금액이라, 보통 집값이라고 하면 이 실거래가를 의미합니다. 반면, ✅공시지가정부에서 산정해 공시하는 순수 땅값을 의미해요. 부동산 적정 가격 형성을 위해 정부에서 가격을 공시하는 건데요. 이 공시지가는 다시 2가지로 나눠져요.

 

바로 표준지공시지가와 개별공시지가예요. 정부가 전국 시, 군, 구의 모든 땅값을 조사하긴 힘들어요. 그래서 대표성을 띠는 토지만 조사해서 공개하는 주택 가격이 표준지공시지가예요. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 감정평가사의 평가를 보충해 개별의 토지의 특성과 용도, 가격 동향 등을 고려해 개별적으로 매긴 가격이고요.

 

이러한 실거래와 공시지가는 최대 4배 가까이 차이 나기도 하는데요. 이는 소위 '뜨는' 지역 상권의 경우 더 큰 차이를 보이기도 합니다. 아무래도 해당 지역에 개발 이슈가 있다면, 장래에 더 높은 가격으로 형성될 걸 기대하기 때문에 실거래가 역시 높아질 수밖에 없죠.

 

구분 의미 적용기준
공시지가 표준 공시지가 정부에서 산정 후 공시되는 순수 땅값

주택 보유 시 적용

(재산세, 종합부동산세)

개별 공시지가
실거래가 실제 주택 거래 가격

주택 매매 시 적용

(취득세, 양도소득세)

 

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집 살 때, 집 팔 때는 실거래가를 적용해요

 

집을 사거나 팔 때, 내야 하는 세금은 몇 가지가 있는데요. 이때, 주택 거래에 부과되는 세금은 실거래가가 기준이 돼요.

 

1) 취득세

 

먼저 취득세는 집을 사서 소유하게 됐을 때 내는 세금인데요. 매매로 집을 사거나 신축 아파트를 분양받을 때는 물론, 상속이나 증여로 집을 소유하게 됐을 때도 취득세를 내야 하죠.

 

이때 취득세율은 집 가격과 주택 보유 여부에 따라 달라지므로 인터넷에서 취득세 계산기를 검색해 계산해 볼 수도 있는데요. 2025년 12월 31일까지는 ‘생애 최초 주택구입자’에 한해 집값이 12억 원 이하일 때 최대 200만 원 한도 내에서 취득세를 100% 면제받을 수 있으니, 참고해 보세요.

 

2) 양도소득세

 

한편, 집 팔 때 번 돈인 양도소득세 또한 실거래가를 적용해 세금을 매기는데요. 이때는 보유 기간과 집값에 따라 6~45% 기본세율이 적용돼요.

 

단, 2주택자 이상 다주택자가 조정 대상 지역 소재 주택을 매각했을 때는 기본세율에 20%(2주택), 30%(3주택 이상) 씩 양도세율을 덧붙여 중과세가 적용되고, 보유 기간이 2년 미만이라면 60%, 1년 미만이라면 70% 세율이 적용돼요. 분양권 역시 단일 세율로 중과세하고요.

 

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집 보유하고 있을 땐 공시지가를 적용해요

 

우리는 매년, 집이나 자동차 등 보유한 재산에 대해 재산세나 종합부동산세를 내요. 이때는 실거래가가 아닌, 공시지가를 적용해요. 당연히 사고팔지 않아 실거래가가 존재하질 않으니, 어찌 보면 공시지가를 적용하는 게 당연하기도 하죠.

 

1) 재산세

 

먼저 재산세는 재산을 가지고 있는 사람이라면 누구나 7월 9월에 나눠서 2번을 내는데요. 매년 6월 1일을 기준으로 토지와 건물을 사실상 보유한 사람에게 부과되는 지방세예요.

 

2) 종합부동산세

 

한편, 공시지가 12억 원이 넘는 부동산을 소유한 사람이라면 종합부동산세를 내야 해요(다주택자의 경우, 공시지가를 합친 금액이 9억 원 이상일 때 종합부동산세 과세). 우리 집 공시지가는 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있어요.

 

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잠깐, 상속이나 증여 재산 평가 원칙은 시가?

 

재산을 상속받거나 증여받을 때 재산 평가액이 얼마인지에 따라 세액이 결정되는데요. 세법에서는 ‘상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.’라고 하고 있어요. 이 시가에는 해당 재산의 실거래가액 이외에도 감정, 수용, 공매, 경매가액도 포함되죠. 단, 시가를 산정하기 어려운 경우가 있을 수도 있는데, 이때는 재산 종류별로 아래와 같은 평가 방법을 정해두고 있어요.

 

구분 평가방법
토지 개별공시지가
부동산 공시가격 알리미 > 개별공시지가
주택 개별주택가격, 공동주택가격
부동산 공시가격 알리미 > 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격
오피스텔 및
상업용 건물
상업용건물/오피스텔기준 시가*
(다만, 고시된 기준시가가 없을 경우 일반건물 평가방법으로 산정)
• 국세청 홈택스 > 상담·고충·제보·기타 >기타 > 기준시가조회>오피스텔 및 상업용건물
일반건물 국세청장이 고시하는 건물기준시가 산정방법에 따라 평가
• 국세청 홈택스 > 상담·고충·제보·기타 > 기타 > 기준시가조회 > 건물기준시가(상속·증여)
임대차 계약이
체결된
부동산 등
사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산의 경우 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합한 금액을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액
코스피 ·코스닥
상장주식
평가기준일 이전·이후 각 2월간에 공표된 매일의 거래소 최종 시세가액의 평균액
비상장주식 1주당 순손익가치와 순자산 가치를 각각 3과2의 비율로 가중 평균한 가액
가상자산 평가기준일 전 · 이후 각1개월 동안에 해당 가상자산사업자가 공시하는 일평균가액의 평균액
• 국세청 홈택스 > 세금신고 > 신고도움자료 > 가상자산일평균가격조회
저당권 등이
설정된 재산
저당권, 담보권 등이 설정된 재산은 당해 재산이 담보하는 채권액을 시가 또는보충적 평가가액과 비교하여 큰 금액

*오피스텔 및 상업용 건물은 공시가격이 없는 경우도 있는데, 이런 경우 국세청은 별도로 기준시가라는 가격을 정해서 발표해요. 매년 12월 말 홈택스에서 발표하며, 주소를 입력하면 조회해 볼 수 있어요.

 

지금까지 공시지가 실거래가 차이와 적용되는 경우도 알아봤어요. 주택관련 세금은 늘 우리 가까이에 있기 때문에 복잡하다고 무시할 수 없답니다. 주택을 거래할 계획이 있는 분들이라면 오늘 알려드린 공시지가 실거래가 차이를 잘 알아두셨다가 세금 신고 시 유용하게 활용하시기 바랄게요!

 

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​- 해당 콘텐츠는 2024. 6. 25 기준으로 작성되었습니다.

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