전세계약 연장 감액/증액 시 계약서 꼭 써야 할까?(ft. 확정일자)

전세계약 연장 체크리스트

 

전세사기로 떠들썩한 요즘, 지금 전세에 살고 있다면 섣불리 다른 전세를 구해 나가기도 불안할 텐데요. 그래서 전세계약 기간을 연장하고 싶은데.. ‘집주인에게 언제 연락을 해서 계약 연장 의사를 밝히면 되는지’, 전세계약 연장 시에도 계약서를 다시 작성해야 하는지‘, ’현 시세보다 전셋값이 많이 떨어졌는데, 이 부분을 다시 반영할 수 있는 건지‘ 등 궁금한 게 많을 거예요. 그래서 오늘은 전세계약 기간 연장할 때, 눈여겨보아야 할 것들을 정리해 봤어요.

 

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전세계약 연장하고 싶다면,

집주인에게 미리 말해두세요!

 

집주인과 세입자는 임대차 만료 기간 즈음에 당사자 간 합의로 계약을 갱신할 수 있어요. 이때 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 세부사항을 합의할 수 있죠. 아니면 기존 계약과 같은 조건으로 합의할 수도 있고요.

 

그런데 묵시적 갱신이라는 말 들어보셨나요? 계약 만료가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 계약 연장 거절 의사를 밝히지 않거나, 세입자가 계약 연장 통지를 하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 걸로 본다는 의미인데요. 단, 당사자 둘 중 하나가 갱신거절이나 계약조건 변경 통지를 했을 경우에는 묵시적으로 갱신되지 않아요. 반대로, 묵시적 갱신이 되었다면 이미 같은 조건으로 자동 연장이 된 셈이라 갑자기 계약조건을 바꿀 수도 없고요.

 

즉, 계약을 연장할 의사가 있다면 계약 기간이 만료되기 최소 2개월 전에는 전세계약 연장 의사를 밝혀 두어야 한답니다.

 

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집주인이 계약 갱신 거절?

이럴 때만 가능해요 ⭕️

 

세입자가 임대차계약 연장 의사를 밝혔다면, 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없어요. 전세계약 기간 2년이 끝난 후 2년을 더 연장할 수 있다는 주택임대차보호법 조항에 따른 건데요. 하지만 정당한 사유가 있다면 집주인이 전세계약 갱신을 거절할 수도 있답니다.

 

<전세계약 연장 거절 사유 9가지>

1. 세입자가 2기의 차임액(월세액)을 연체한 사실이 있는 경우

2. 세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 세입자가 집주인 동의 없이 해당 주택을 전대해 타인이 사용하게 한 경우

5. 세입자가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 다음의 사유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우

- 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지했고, 사전 안내한 계획에 따라 공사를 진행하려는 경우
- 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 집주인이나 집주인의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우
- 위 사유로 계약을 거절하였으나, 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우나 2년간 실거주를 하지 않은 경우엔 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요.

9. 그 밖에 세입자로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

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전세계약 연장 계약서도 다시 써야 할까?

 

만약 집주인과 이야기가 잘 돼 전세계약을 연장하기로 결정했다면 전세계약 연장 계약서를 다시 써야 할지도 궁금하실 텐데요. 이때는 재계약 시 전세금액에 변경이 있는지에 따라 계약서 재작성 여부가 달라져요.

 

일단 일전에 계약한 조건과 똑같은 조건으로 계약을 연장할 때는 계약서를 꼭 다시 쓸 필요는 없어요. 처음 계약 시 받았던 *확정일자의 효력을 유지하는 게 유리하므로 새로운 계약서를 작성하지 않는 경우가 많아요.

*확정일자란? 임차주택 관할 주민센터 등에서 해당 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 공식적으로 확인한 일자. 우선변제권을 확보함으로써 보증금을 보호 받을 수 있어요.

 

그런데 최근에는 전세가가 하락해 계약조건인 전세금을 감액해서 전세계약 연장 감액을 하는 경우도 있는데요. 이때 역시 종전 임대차 계약서에 받아둔 확정일자가 유효하기 때문에 새롭게 전세계약 연장 계약서를 쓸 필요는 없어요. 다만 변경된 사항은 표시해 주는 게 좋죠. 통상 기존 계약서에 연장된 기간과 전세계약 연장 감액된 보증금을 새로이 기재하고 쌍방 확인 후 날인해 마칩니다.

 

그런데 이때, 문제가 되는 경우는 전세계약 연장 증액을 할 때인데요. 이때는 먼저 등기부등본을 다시 떼본 후 계약 기간에 권리 변동 등을 확인해야 해요. 그 사이 집 담보 대출금 등 근저당이 늘어나 위험부담이 가중될 수 있기 때문이에요.

 

🚨 등기부등본 근저당 설정 확인 후 깨알 Tip.
처음 계약 시 없었던 근저당이 생긴 경우, 해당 건물의 시세와 내 보증금(전세계약 연장 증액분 포함), 새로운 근저당 금액 등을 잘 따져서 안전한지 체크해야 해요. 또한, 집주인에게 근저당권 말소를 요청해 특약사항으로 '선순위 근저당권 등기를 말소시킨다'라는 조항을 기입하는 게 좋으며, 이 사항이 불가능하다면 재계약을 피하는 것도 고려해 보세요.

 

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만일 등기부등본 상 문제가 없었다면 새로운 계약서를 작성하면 되는데요. ✅새 계약서에는 기존 보증금에 증액된 보증금을 합산한 총 보증금 액수를 기재하고, 재계약의 목적이 보증금 증액과 계약기간 연장에 있음을 분명히 밝힙니다.

 

특약 사항으로 보증금이 증액되었다는 내용에 아울러 ✅기존 계약서가 유효하다는 내용을 남기는 게 좋으며, ✅본 재계약이 체결된 날로부터 일정 시일이 경과할 때까지는 저당권 등의 담보권을 설정할 수 없다는 내용도 남겨주시면 더욱 좋고요. 더불어 전세금이 증액된 경우, 증액된 보증금에 대해서는 기존 계약서의 확정일자가 유효하지 않으므로 ✅새롭게 작성한 계약서로 증액분에 대한 전세계약 연장 확정일자를 다시 받아 우선변제권을 추가로 확보하도록 하세요.

 

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지금까지 전세계약 연장을 염두에 둔 분들을 위해 꼭 알아두어야 할 필수사항을 알려드렸어요. "아, 서로 껄끄럽게 이렇게까지.."라고 생각하실 수도 있어요. 하지만 진짜 껄끄러워지는 건 문제가 생겼을 때라는 사실. 당연히 주장할 수 있는 권리이니 소 잃기 전에 미리미리 외양간 여며 두자고요!

 

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- 해당 콘텐츠는 2024. 04. 11 기준으로 작성되었습니다.

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