전세보증금 받아도 세금낸다! 2023 간주임대료 계산법

2023 간주임대료 이자율 인상 및 간주임대료 계산법

 

"전세 보증금을 받아도 세금을 낸다고요?"

"왜?보증금은 돌려줄 돈이잖아요."

 

주택가격 상승으로 월세 또한 많이 올랐었는데요. 작년에 부동산 임대 소득이 있으셨던 분들은 올해 종합소득세 신고를 해야 할 거예요. 보증금이 아닌 월세는 당연히 소득이니 세금을 내는데 동의하지 않는 분들은 없을 거예요. 그런데 전세 보증금을 받아도 세금을 낸다고요? 보증금은 돌려줘야 할 돈인데 왜 세금을 내는 걸까요?

 

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임대 소득에 대한 세금

 

임대 소득에 대한 세금을 가리켜 ‘임대소득세’라고 합니다. 다만 모든 임대소득자가 임대소득세를 내야 하는 건 아니에요. 월세 임대소득이 있으면서 다음 경우에 해당하면 임대소득세를 냅니다.

  • 고가 주택 1주택자
  • 다주택자
  • 전세보증금 합계가 3억원이 넘는 3주택 이상 보유자

그런데 월세말고 우리나라에만 있는 독특한 주택 임대 제도가 있어요. 맞아요. 바로 ‘전세’예요. 전세는 달마다 돈을 받는 것도 아니고 보증금을 받아 두었다가 계약이 만료되면 돌려주는 방식이죠. 그렇기에 전세에 대해서는 임대소득세가 ‘없다’고 생각하기 쉬운데요. 사실은 그렇지가 않답니다.

 

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그 이름도 생소한

‘간주임대료 이자율’

 

혹시 ‘간주임대료’라고 들어보셨나요? 아마 처음 들어 보는 분들도 많을 텐데요. 쉽게 말해, 전세보증금에 대한 임대료라고 이해하시면 됩니다. 앞서 말했듯이 전세 보증금에 대한 세금이 사실상 ‘없다’고 생각한 분들께는 조금 충격일 거예요.

 

간주임대료는 그 목적 자체가 ‘전세금을 은행에 넣어둘 경우 발생하는 이자’를 ‘소득’으로 간주한 것이기 때문에, 작년까지만 해도 별로 신경쓰지 않아도 되는 세금이었어요. 작년까지만 해도 이자율이 낮아 이자소득이 크지 않았기 때문이죠. 이때 간주임대료의 이자율은 1.2%에 불과했어요.

 

그러나 2023 간주임대료 이자율은 기존 1.2%에서 2.9%로 상승했어요. 최근 미국을 비롯한 전세계 기준금리가 가파르게 올랐고, 우리나라도 그러한 경제 흐름을 피해갈 수 없었기 때문이죠. 무려 100% 이상 상승한 셈인데요. 이러한 인상폭은 2014년 이후 9년 만이라고 해요.

 

전세금을 근거로 갭투자를 한 투자자들은 물론, 일반 전세를 놓은 분들도 간주임대료를 신경 써야 한답니다. 특히, 시세차익을 노리고 주택을 여러 채 구입한 집주인들은 어마어마한 세금 폭탄을 맞을 수도 있죠.

 

Q. 3주택자가 1채는 본인이 살고, 나머지 2주택에 대해 5억원씩 보증금을 받고 전세를 주었습니다. 인상된 이자율로 계산한다면, 납부할 간주임대료는 얼마인가요?

  •  2023년 이전: 504만원 → 2023년 이후: 1,218만원

 

갑작스러운 2023 간주임대료 이자율 인상에 너무 놀라지는 마세요. 다행히 인상된 2023 간주임대료 이자율은 2024년 종합소득세 신고부터 적용된답니다. 그러니 올해부터 차근차근 마음의 준비를 하면 되겠죠?

 

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간주임대료,

혹시 나도 내야 할까?

 

전세를 놓은 모든 사람이 간주임대료를 내야 하는 건 아니에요. 간주임대료를 내야 하는 사람의 조건은 다음과 같답니다.

 

1) 간주임대료 산입 요건

  • 3주택 이상 소유(부부합산)

* 소형주택은 23년 12월 31일까지 주택 수에 미포함

  • 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등 합계액이 3억원 초과

쉽게 말해, 주택이 3채 이상이면서 그 주택들의 보증금 등 합계액이 3억 원 이상이라면 간주임대료를 내야 한다는 말이에요. 물론 요즘은 어느 지방을 가든 주택 평균가가 높기 때문에 3채 이상이라면 주택 합계액 거의 반드시 3억 원을 넘겠죠? 그러므로 3채 이상의 주택자인지 아닌지가 관건이 될 거예요. 주택이 3채 이상이라면 사실상 간주임대료를 내야 한다고 생각하는 게 편합니다.

 

그럼 간주임대료 계산을 해볼까요? 다음과 같은 계산 공식을 사용할 수 있어요. 앞서 예시로 말씀 드린 3주택자가 2채에 대해 각각 5억원씩 전세를 내 준 경우를 예로 들어 볼게요!

 

2) 간주임대료 계산

  • 계산법: (임대보증금 합계액 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금 이자율

* 적수: 보증금에 대한 임대기간 적용 비율

 

Q. 보증금 10억 원, 임대보증기간 1년인 경우라면 간주임대료는 얼마인가요?

  • 적수 = (보증금 - 3억) × 임대기간 적용 비율(365/365) = 7억원
  • 간주임대료 = 적수(7억원) × 60% × 이율(2.9) = 1,218만원

 

계산법을 보면 결국 ‘적수’가 핵심임을 알 수 있어요. 보증금이 얼마인지, 또 임대기간이 얼마인지에 따라 적수는 달라질 수 있죠. 당연히, 임대기간이 길어질수록 적수도 커지기 때문에 그만큼 간주임대료도 커진답니다!

 

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워낙 금리가 높다 보니 이제 세금도 열심히 재테크를 해야 할 때가 왔어요. 이자가 낮을 때는 부동산 투자도 수월했지만, 이제 부동산처럼 덩치가 큰 물건에 투자할 때는 절세 전략을 반드시 세우셔야 해요.

 

혹시 종합소득세 신고할 때 부동산 절세 팁이 더 궁금하신 분들이 계시다면 댓글을 남겨주세요. 여러분의 상황에 맞춰, 최적의 절세 전략을 세워 드릴게요!

 

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​​- 해당 콘텐츠는 2023.03.27 기준으로 작성되었습니다.

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