전세 사기 피해 대책

최근 부동산 가격이 하락하면서 깡통전세나 전세 사기 등으로 피해를 보는 사람들이 많아요. 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 등 이루말할 수 없이 고통을 받죠. 그래서 정부에서는 본격적으로 전세 사기 피해 대책을 마련했는데요. 우리가 알아야 할 핵심적인 내용만 간추려봤어요.

전세 사기 피해 대책 (1)

1. 무자본 갭투자 막기 위해 전세가율 90% 이하만 보증보험 가입하게 한다

이번 논란이 되었던 ‘빌라왕’ 사태가 가능해진 건 세입자가 낸 보증금으로 주택을 매매해 여러 곳에서 동시다발적으로 빌라를 사들였기 때문이에요. 매매가 3억 원짜리 집에 3억 원 전세를 들이는 동시 진행 수법으로 자기 자본 없이 보증금으로만 주택을 취득하는 건데요. 일명 깡통 주택들을 늘려 빌라 수천 채를 매입해 전세 사기 피해를 양산했죠.

정부에서는 이런 무자본 갭투자를 막기 위해 주택도시 보증 공사의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮춘다는 대책을 내놓았어요.

그동안 악성 임대인이 시세의 100%까지 보증보험이 가능하다는 점을 악용해서 세입자와 높은 가격에 전세 계약을 맺은 후 보증금을 빼돌리는 일이 많았기 때문이죠. 이번 대책으로 정부는 전세사기꾼이 활개치기 어려울 거라고 보고 있어요.

전세가율 90% 기준은 신규 전세 계약에 대해 올해 5월 1일부터 적용되며, 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자는 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있어요.

전세 사기 피해 대책 (2)

2. 공시지가, 실거래가 없는 경우에만 감정가를 허용한다

전세가율은 ‘매매가 대비 전세 보증금의 비율’을 말하는데요. 가령 매매가 4억 원인 집의 전세가율이 80% 라면, 전세가는 3억 2천만 원이 되는 거죠.

그런데 이런 전세가율을 산정할 때 감정가를 먼저 적용한다는 점을 악용해서, 일부 감정평가사들이 임대인과 짜고 시세를 부풀려 전세 사기에 가담하는 일이 발생했어요. 그래서 앞으로는 보증보험 가입 심사 때, 공시지가나 실거래가 없는 경우에만 감정가를 적용하고, 감정평가사 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하기로 했어요.

전세 사기 피해 대책 (3)

3. 계약을 무효로 만드는 특약도 추가한다

주택임대차보호법 제3조에는 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다’라고 하고 있어요. 즉, 이사 당일에 전입신고를 해도 이삿날 하루 뒤에야 세입자 대항력(내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘)이 생긴다고 할 수 있어요.

이런 허점을 이용해서 악성 임대인은 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받아 저당권을 설정하기도 해요. 그러면 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되어, 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 돼요. 다시 말하자면 내 보증금은 지킬 수 없는 상황이 오게 되는 겁니다.

정부에서는 이런 전세 사기 피해를 막기 위해 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 예정이에요.

전세 사기 피해 대책 (4)

4. 임대 사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지 관리한다

2021년 8월부터 모든 임대 사업자의 보증보험 가입이 의무화됐어요. 하지만 말로만 임대보증 보험에 가입했다고 세입자를 안심시킨 뒤 실제로는 가입하지 않은 사례도 많아요.

그래서 정부는 임대 사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지 좀 더 꼼꼼하게 관리하기로 했어요. 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록을 허용해 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이에요.

또, 공실은 민간임대주택 등록 후에 보증보험에 가입할 수 있도록 하되 미가입 시에는 임대인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 할 계획이에요.

전세 사기 피해 대책 (5)

5. 안심 전세 앱으로 임대인과 임차인의 정보 비대칭을 줄인다

전세 사기가 일어나는 가장 핵심적인 이유는 임대인과 임차인의 정보 비대칭 때문이죠. 임대인이 세금 체납, 대출 사실을 숨긴다면 임차인은 그 사실을 알 방법이 없었어요. 이런 임대인의 자산 사정을 알 수가 없고, 악성 임대인 등 위험 거래를 판단할 수 있는 정보가 부족해 항상 돈을 떼일 위험을 안고 살아야 했죠.

그래서 정부에서는 ‘안심 전세 앱’을 만들 예정이에요. 이 앱으로 해당 지역의 전세가 수준 또는 계약 단지의 매매가 수준을 알리고, 악성 임대인 명단과 공인중개사 등록 여부, 등록 임대 사업자 임대보증 가입 여부 등을 임차인이 확인할 수 있어요. 계약 전에 위험 정도를 사전에 판단하고 계약 여부를 결정할 수 있게 돕는 거죠.

전세 사기 피해 대책 (6)

6. 공인중개사 책임도 강화한다

이번 빌라왕 사태에 일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적인 전세 사기에 가담한 걸로 나타났어요. 그래서 공인중개사에게 더 많은 권한과 책임을 주되, 처벌은 강화하기로 했어요.

앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등과 같은 신용 정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 돼요. 그래서 공인중개사가 임대인의 납세증명서나 전세금 반환보증 가입 여부, 전세가율 등을 확인하고 임차인에게 제대로 설명하지 않으면 500만 원 이하의 과태료를 내도록 할 예정입니다.

이런 권한이 허용되는 대신 지금보다 처벌이 강화되는 거죠. 지금은 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 공인중개사 자격이 취소되지만, 앞으로는 집행유예를 받아도 공인중개사 자격이 취소돼요.

더불어 임차인도 안심 전세 앱을 통해 이러한 위험 중개사를 선별할 수 있도록 할 거랍니다.

※전세 사기를 당했을 때, 받을 수 있는 지원

전세 사기 피해를 당하면, 갑자기 사는 게 막막해질 수 있어요. 보증금도 워낙 큰돈이라, 당장 살 곳을 구하기 어려울 수도 있고요. 그래서 정부에서는 주택도시 보증 공사에서 관리하는 공공임대 주택 등을 피해 임차인에게 임시 거처로 제공하고 있어요.

또, 살 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1%대 금리로 자금 대출을 지원하고 있죠.

* (대출한도) 가구당 2.4억 원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등

요즘 신혼부부나 사회 초년생을 대상으로 한 전세 사기가 기승을 부리고 있는데요. 정부에서 내놓은 대책이 시장에 잘 자리 잡아 악질 사기가 뿌리 뽑히길 간절히 바랍니다.

더불어 임차인 또한 아는 것이 힘이겠죠. 전세 계약 전에 전세사기 예방을 위한 전세 계약 체크리스트를 꼭 보셨으면 좋겠습니다!

[똑똑한 전세 계약을 위한 계약 전 체크리스트 확인하기]

- 해당 콘텐츠는 2023.02.16 기준으로 작성되었습니다.

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